Een lening van 4 tot 4,5 keer het bruto jaarsalaris. Dat is het maximale bedrag dat Vereniging Eigen Huis koopstarters adviseert te lenen. Dat slechts een handvol starters luistert naar dit advies blijkt uit onderzoek van dezelfde organisatie onder huizenkopers in de leeftijd van 20 tot 29 jaar. Starters shoppen vaak net zo lang totdat ze een geldschieter vinden die het gewenste aankoopbedrag wil verstrekken.

Leengedrag starter

Een hoge lening krijgen starters echter niet zomaar losgepeuterd. De 650 000 koopstarters die de komende jaren op zoek zijn naar een woning, moeten soms bij wel vijf hypotheekverstrekkers aankloppen om een huis te kunnen kopen. Volgens de grootste adviesorganisaties de Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek slaagt twintig procent tot een kwart van hen er niet in om een hypotheek te krijgen in de populaire randsteden. Vooral tijdelijke contractanten en freelancers vallen tussen wal en schip. Het verschilt van bank tot bank of zij een intentieverklaring van de werkgever of drie aangiftes inkomstenbelasting moeten laten zien.

Woonlastennorm

Naast het tekort aan betaalbare starterwoningen, is de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen de belangrijkste reden voor de lange zoektocht van starters op de woningmarkt. Sinds 1 januari 2007 mag een hypotheek niet hoger zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen, zoals ook de woonlastennorm van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) dat voorschrijft. De norm berekent hoeveel procent van het inkomen verantwoord aan woonlasten mag worden uitgegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen mogen hypotheekverstrekkers daarvan afwijken.

Het belangrijkste doel van de norm is mensen te beschermen tegen overkreditering. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat deze bescherming hard nodig is. Starters weten vaak niet dat ze aanspraak maken op starterleningen en subsidies van de overheid. Een meerderheid van de starters is evenmin op de hoogte van de voorwaarden van de hypothecaire verplichtingen. Ze gaan er ten onrechte vanuit dat de gevaren van een maximale hypotheek worden afgedekt door het afsluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering. De kosten voor onderhoud en reparatie aan de eigen woning zien ze dikwijls over het hoofd.

Overkreditering

Door de invoering van de nieuwe norm is het er niet makkelijker op geworden om een huis te financieren. Voor de gemiddelde koopstarter met een inkomen dat lager ligt dan modaal is het een hele opgave om een huis van twee ton gefinancierd te krijgen. In plaats van een goedkoper huis te zoeken of wat langer in een huurhuis te blijven wonen, zoeken starters vaak net zo lang door totdat ze een hypotheekverstrekker vinden die wel met hun in zee wil. Veel starters redeneren hierbij dat het wel in orde komt met de financiën, zodra de inkomsten omhoog gaan door bijvoorbeeld een salarisverhoging.

De gevaren van een financiële strop bij het afsluiten van een maximale lening zijn duidelijk. Als inkomen wegvalt door een overlijdensgeval, een zwangerschap of het stuklopen van een relatie bijvoorbeeld. Dikwijls kunnen mensen dan niet anders dan het huis te verkopen, als het al niet uitloopt op een gedwongen verkoop. In het laatste geval kunnen zij niet aankloppen bij de Nationale Hypotheek Garantie, omdat die een grens stelt bij hypotheken tot 4,5 keer het inkomen en een koopsom van maximaal 240 000 euro. De restschuld blijft dan dus op naam van de starter staan en een doorstarten naar een tweede woning wordt onmogelijk.

Goed hypotheekadvies
Ter voorkoming van dit soort problemen, wil een goede financiële adviseur daarom altijd weten of de consument de financieringslasten in de toekomst kan opbrengen. Hij kijkt daarom niet alleen het loopbaanperspectief, maar ook naar eventuele uitstaande leningen, de gezinssituatie, kinder- en pensioenplanning en de aard en bestendigheid van het inkomen. Een deskundig advies is van groot belang als je bedenkt dat de meerderheid van de starters slecht op de hoogte is van de eigen financiële mogelijkheden en beperkingen.

Toch is niet iedereen even blij met de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek vinden dat de regeling teveel mensen dupeert. Ze zijn het erover eens dat mensen beschermd moeten worden tegen overkreditering, maar krijgen sinds de invoering van de norm opvallend veel klanten over de vloer die ze wel verder willen, maar niet kunnen helpen. Zo kreeg een hoog opgeleid stel zonder kinderwens voorheen nog wel eens tonnetje extra, terwijl dat er nu vaak niet meer bij is.
De bank en de los-vast contractant

Voor tijdelijke contractanten, freelancers en zelfstandige ondernemers is het vaak nog lastiger om een hypotheek te krijgen. De Postbank houdt vast aan twee jaarrekeningen en de Rabobank in Utrecht praat pas met ondernemers en freelancers als zij drie jaarrekeningen of aangiften inkomstenbelasting laten zien. Zij kunnen daarentegen al wel eerder terecht bij de ABN AMRO en ING bank.

Voor tijdelijke contractanten speelt mee of de werkgever een intentieverklaring kan overleggen waarin staat dat hij de intentie heeft om het contract te verlengen. Bij de Postbank is een dergelijke verklaring zelfs een voorwaarde voor een gesprek. Daarnaast helpt de bank enkel klanten met minimaal een jaarcontract. In tegenstelling tot de ABN AMRO en ING bank waar onder bepaalde voorwaarden ook halfjaarcontractanten terecht kunnen zonder intentieverklaring.

Investeren in de toekomst

Het kopen van een eigen huis is een slimme manier om vermogen op te bouwen mits de consument een hypotheek afsluit die past bij de persoonlijke omstandigheden. Vaak geldt: hoe groter het risico voor de hypotheekverstrekker, hoe hoger de renteopslag. Zowel het NIBUD als de VEH adviseren iedereen daarom om de woonlastennorm te hanteren waarin staat dat een hypotheek niet hoger mag zijn dan 4,5 keer het bruto jaarsalaris.

Naast de persoonlijke woonwensen en financiële mogelijkheden, hangt de keuze voor een koopwoning natuurlijk ook af van marktomstandigheden zoals de rentestand, prijsontwikkeling en het aanbod van koopwoningen. Het is daarom verstandig om zorgvuldig na te gaan of de woning wel betaalbaar is.

Huurders zijn zich er vaak niet van bewust dat het kopen van een huis extra kosten met zich meebrengt als aankoop-, financiering- en onderhoudskosten. Bewoners van een koophuis betalen ook meer gemeentelijke heffingen dan huurders. Vanzelfsprekend zijn er ook veel voordelen verbonden aan het kopen van een huis. Zo heeft een huizenbezitter geen last van een jaarlijkse huurverhoging en heeft hij meer vrijheid om veranderingen aan te brengen in het huis.