Oversluiten bijna altijd onvoordelig |
|
datum plaatsing |
|
medium |
GPD-bladen |
auteur |
Irene van den Berg |
Het lijkt heel aantrekkelijk: je hypotheek omruilen voor een lening met een lagere rente, minder risico of betere voorwaarden. Een hypotheek oversluiten kan inderdaad voordeel of meer zekerheid opleveren, maar je betaalt ook een boeterente. En wie overstapt naar een andere kredietverstrekker, moet tevens de kosten voor de notaris, taxatie en de afsluitprovisie neertellen. Oversluiten is daarom vrijwel altijd onvoordelig. Het is misschien zuur, maar huizenbezitters die in deze tijd nog altijd een hoge hypotheekrente betalen, zullen veelal hun verlies moeten nemen. ,,Je kunt niet zomaar een nieuwe hypotheek met een lagere rente afsluiten”, zegt commercieel directeur Bas Millenaar van de Hypotheker. Het oversluiten gaat namelijk ten koste van het rendement van de kredietverstrekker. Deze rekent daarom een boete voor misgelopen rente-inkomsten. Hoe de boete exact wordt berekend, verschilt per kredietverstrekker. ,,Grofweg kun je zeggen dat je het renteverschil tussen de nieuwe en de huidige hypotheek in één keer afrekent”, verklaart Millenaar. Daarmee gaat de winst in rook op. Er zijn echter situaties waarin overstappen van hypotheek wél voordelig is. Bijvoorbeeld als de periode dat de rente vaststaat nog maar één jaar of twee duurt, en je verwacht dat de rente gaat stijgen. Je kunt de lagere rente dan weer voor langere tijd vastzetten en de boete is relatief laag. Uiteraard weet je van tevoren nooit zeker of de rente gaat stijgen, dus je moet een gokje durven wagen. Daalt de rente alsnog, dan lijd je dubbel verlies: je hebt een boete betaald en zit ook nog vast aan een hogere rente. ,,Schroom niet om over de boete te onderhandelen. Zeker niet als de rentevaste periode bijna ten einde loopt. Wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit, is de kredietverstrekker weer voor enkele jaren verzekerd van een klant. In ruil daarvoor kun je vragen of de boete kan vervallen ”, tipt Millenaar. Oversluiten is overigens niet altijd nodig om te profiteren van een lagere marktrente. Bij rentemiddeling behoud je je huidige hypotheek en hoef je dus geen oversluitkosten te betalen. Rentemiddeling houdt in dat de rente van de resterende rentevaste periode wordt gemiddeld met de lagere rente van de nieuwe rentevaste periode. Rentemiddeling is helaas slechts bij enkele geldverstrekkers mogelijk. Staar je overigens niet blind op een lage rente. ,,Sommige kredietverstrekkers berekenen een lage rente maar rekenen wel een te hoge premie voor bijvoorbeeld de overlijdensrisicoverzekering”, zegt Christian Bouter van vergelijkingssite Independer. Soms kan oversluiten verstandig zijn om zekerheid, en daarmee een goede nachtrust, te kopen. De variabele hypotheekrente is de afgelopen drie jaar gestegen van zo'n vier procent tot ruim 6,5 procent. Wil je er zeker van zijn dat de rente niet verder opklimt, sluit de hypotheek dan over naar een lening met vaste rente. Of schiet je in de stress van de dalende beurskoersen vanwege je beleggingshypotheek? Stap dan over op een spaarhypotheek. ,,Of dit financieel gezien slim, is nog maar de vraag. Het gaat dan meer om het sentiment. Je moet wel tegen de onzekerheid van een beleggingshypotheek kunnen”, zegt Millenaar. Of je de hypotheek nu oversluit vanwege een lagere rente of meer zekerheid, belangrijk is dat je de oversluitkosten uit eigen zak kan betalen, bijvoorbeeld uit spaargeld. Je krijgt namelijk geen renteaftrek wanneer je de boete meefinanciert in de hypotheek. Bovendien zitten er aan een lening weer extra kosten verbonden. Hoe bereken je de boete? Peter sloot in 1998 een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro afgesloten van 6% voor vijftien jaar vast. Tot en met 2012 betaalt hij bruto 12.000 rente per jaar; oftewel 1000 per maand. Begin 2008 wil Peter de hypotheek oversluiten naar een lening met 5% rente voor tien jaar vast. Hiermee bespaart hij 2000 per jaar en daarmee in totaal 10.000 euro. De winst voor Peter is echter het verlies van de bank: deze zal een boete berekenen van 10.000 euro. De werkelijke boete bedraagt vaak iets meer dan het bedrag aan renteverlies. Overigens kan een kredietverstrekker kan deze boete verlagen omdat een lener doorgaans een deel van de boete boetevrij mag aflossen, vaak 10 procent per jaar. Bron: Consumentenbond Op website van Vereniging Eigen Huis (www.eigenhuis.nl) staat een rekenmodule voor het berekenen van de boete bij oversluiten.[ < terug ] Dit artikel is auteursrechtelijk beschermd. Indien dit artikel interessant is voor uw website, bieden wij u de mogelijkheid het te gebruiken. Neem hiervoor contact op met Nostraverus.
|
|