Je huurhuis kopen . Welke constructies zijn er? |
|
datum plaatsing |
|
medium |
planet.nl |
auteur |
Heidi Klijsen |
Voor veel huurders is het kopen van hun huurwoning te duur. Daarom zijn er verschillende regelingen op de markt, waardoor die eigen woning toch binnen bereik komt. Als een woningcorporatie besluit huurwoningen te verkopen, dan mogen zij de huurder hierbij ondersteunen. Dit kan bijvoorbeeld door, in het begin, een deel van de rentelasten voor hun rekening te nemen. Maar ook door huurwoningen onder de vrije verkoopwaarde te verkopen. Dat laatste zorgt ervoor dat de koper een minder hoge hypotheek hoeft af te sluiten. Vaak gebeurt dit in de vorm van 'Maatschappelijk gebonden Eigendom' (MGE). Hierbij zegt de koper toe de woning bij verkoop als eerste aan te bieden aan de corporatie. Daarbij wordt de winst of het verlies na verkoop gedeeld. Deze verkoopvorm kan gunstig zijn voor de koper: de koper verkrijgt de woning meestal met korting en heeft bovendien meer zekerheid bij verkoop. Bij een eventuele daling van de woningwaarde deelt de woningcorporatie immers mee in het verlies. Hiertegenover staat dat bij waardestijging een deel van de winst naar de woningcorporatie gaat. Check de voorwaarden Het is, zoals bij elke verkoopovereenkomst, wel belangrijk van tevoren de voorwaarden goed te checken. Een paar zaken waar je bij MGE op moet letten (deels geadviseerd door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)): De belastingdienst keurt MGE-constructies alleen goed als de koper een behoorlijk belang heeft bij de waardeontwikkeling van de woning. De koper moet voor minstens 50% meedelen in de winst of het verlies. Ga alleen akkoord met constructies waarbij de toekomstige terugverkoop van de woning tegen de op dat moment geldende marktwaarde plaatsvindt. Soms is het zo dat de woning tegen de aanschafprijs plus een vast procent per jaar wordt terugverkocht aan de corporatie. Dit is meestal niet voordelig. Zorg dat het volledig duidelijk is wie het economisch eigendom heeft van de woning. Anders kunnen banken moeilijk doen bij het verstrekken van de hypotheek. Aan de terugkoopregeling is meestal een bepaalde termijn verbonden. Bekijk of je deze termijn wel redelijk vindt. Spreek goed af wat er gebeurt met investeringen die je zelf hebt gedaan om de woning te verbeteren. Heb je flink verbouwd, dan is het natuurlijk niet fijn als de meeropbrengst hiervan verdeeld moet worden met de woningcorporatie. Wie voert de taxatie uit bij verkoop? Vaak schakelt de woningcorporatie een taxateur in om de verkoopwaarde vast te stellen. Ben je het niet eens met deze waarde, dan is er doorgaans een geschillenregeling. Meestal houdt deze in dat beide partijen elk een eigen taxateur benoemen (en soms samen nog een derde). Maak hier bij twijfel gebruik van! Koopgarant Een variant op MGE is 'Koopgarant', een product dat kant-en-klaar aan corporaties wordt aangeboden door de Stichting Koopgarant. Op dit moment nemen ruim 100 woningcorporaties hieraan deel. De koper krijgt van de woningcorporatie een korting van minimaal 10 en maximaal 33% op de aankoopprijs van de woning. Zodra hij zijn huis weer wil verkopen, is de corporatie verplicht het terug te kopen. De winst of het verlies op de woning wordt, volgens een vooraf afgesproken verdeelsleutel, onder beide partijen verdeeld. Het percentage waarmee dit gebeurt is afhankelijk van de hoogte van de korting. Kies je bijvoorbeeld voor een korting van 25% op de aankoop, dan deel je voor 50% mee in de waardestijging -of daling. Bij een korting van 15% deel je voor 70% mee. Koop-Goedkoop Een andere mogelijkheid is de Koop-Goedkoopconstructie, die op dit moment door 17 Nederlandse woningcorporaties wordt aangeboden. Bij deze constructie worden woning en grond gescheiden: je koopt de woning en huurt de grond. Je sluit dus alleen voor de prijs van de woning een hypotheek af. Voor het gebruik van de grond betaal je huur; dit heet erfpacht. Op de erfpacht krijg je korting. Deze begint bij 100% en daalt in 10 jaar naar 0%. Het eerste jaar betaal je dus helemaal geen huur. In het tweede jaar betaal je 10%, het derde jaar 20% en zo groeit dit jaarlijks met 10% aan tot het volledige huurbedrag. Omdat de erfpacht laag begint en ieder jaar groeit, scheelt dit vooral de eerste jaren flink in de maandlasten. Vooral voor starters kan dit aantrekkelijk zijn. Zonder korting Naast bovenstaande constructies bestaat ook de mogelijkheid de woning ‘gewoon’ te kopen van de woningcorporatie; tegen 100% van de marktwaarde. In dit geval krijg je geen korting, maar is wel de waardeontwikkeling geheel voor jou. Dit kan natuurlijk ook negatief uitpakken, als de woningprijzen dalen. Naast de verkoopregelingen die woningcorporaties bieden, biedt ook de overheid een aantal regelingen om minder kapitaalkrachtige kopers op de woningmarkt te ondersteunen. Hierover meer in deel 3 van deze special. Links: Stichting Koopgarant Koop-goedkoop Informatie Vereniging Eigen Huis over huurwoning kopen Informatie VROM over huurwoning kopen [ < terug ] Dit artikel is auteursrechtelijk beschermd. Indien dit artikel interessant is voor uw website, bieden wij u de mogelijkheid het te gebruiken. Neem hiervoor contact op met Nostraverus.
|
|